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倪鹏飞:房贷缘何收紧“钱袋子”

——华夏徽商联盟高峰论坛演讲嘉宾

发布时间:2017-03-17 15:08:38文章来源:每日经济新闻责任编辑:张青
随着调控政策的持续深入,北京等地楼市春节后持续出现成交量同比下跌情况,无论是新房市场还是二手房市场,2月上旬成交量均同比出现较大幅度下跌。业内认为,北京房价目前已出现区域性松动迹象,随着交易量的持续下挫,房价将迎来回落。 据中国社科院财经战略研究院发布的《2017年…

  “个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍”“首套房贷利率由原来的8.5折上调至9折”……春节刚过,京沪广杭等国内一二线城市陆续上调房贷利率,市场预测,将有更多热点城市跟进。数据显示,今年1月全国首套房贷款平均利率环比微涨0.01%。此轮房贷调整究竟是给去年以来的“购房热”降温,还是为了驱赶市场资金尽快“脱虚向实”?记者就此采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

  

 

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞

  记者:近日,天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施。此轮房贷收紧的原因及目的是什么?

  倪鹏飞:近年来,由于城市发展、公共服务、人口流动和土地供给等差异,加上在此基础上市场预期的强化,房地产市场呈现日益加剧的分化趋势。三、四线及以下城市库存积压严重,一、二线热点城市需求火爆但供给不足。为此,中央提出房地产调控“分城施策”方针,但是地方和部门在执行过程中存在偏差。金融机构出于营利性和安全性等目标考量,偏好向一、二线城市房地产市场通过利率优惠,下调首付等方式提供成本更低、杠杆更高的资金,甚至不惜利用监管漏洞让大量资金绕道违规进入房地产市场。相对宽松的房贷助推了去年一、二线热点城市楼市过热和房价泡沫的产生,因此有必要通过收紧房贷、提高资金成本的方式为楼市降温。

  总体上,此轮房贷收紧就是要落实中央经济工作会议提出的“房子是用来住的”定位,服务“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的调控目标,让房贷及相关资金的成本和杠杆回归合理水平,解决过去金融机构对一、二线城市过于宽松的信贷问题,使炒房在成本和杠杆方面受到约束和限制,让住房消费需求得到合理的支持,同时也引导更多的资金回归实体经济,服务实体经济。

  记者:房贷收紧会给未来的房地产市场,比如房价、成交量、市场预期等方面带来哪些影响?有人认为,随着房贷收紧以及房产税的到来,热门城市的房地产市场将迎来拐点,您对此如何看待?

  倪鹏飞:资金无疑是限制潜在需求的有效工具。此轮房贷变化会对热点城市的房地产需求产生显著影响。基于成本考虑和条件限制,不合理的楼市消费会减少,加上其他措施的作用,房地产投资与投机行为也将下降。预计受房贷和资金面收紧影响,未来一段时间的房地产成交量会出现较为明显的下降,房价将逐步趋稳,市场预期会更加冷静,购房者或许会进入观望状态。

  目前热点城市的炒房行为放大了楼市虚假需求,导致房价虚高,通过收紧资金和开征房产税等措施将挤出泡沫和抑制炒房。但由于人口持续流入而带动的真实消费支撑,一、二线热点城市不会立即出现长期拐点。但对于那些炒房严重,后续人口流入和购买力有限而难以接盘的城市,可能意味着房价长期拐点的到来。

  记者:您对未来一年乃至更长时期的房地产市场运行趋势作何判断?

  倪鹏飞:党中央对房地产市场问题高度重视,不仅明确了住房的定位,确定了楼市调控目标,而且作出了构建长效机制的决定。我判断,未来一年房地产市场将呈现平稳调整态势:销售量明显下降,价格平稳或略有下降,投资将保持3%左右的增长。当然,不同层级的城市仍将呈分化态势。

  由于我国正处于城镇化加速进程中,而且城市集群化和大型化趋势还在加强。尽管在一些三、四线及小城市长期面临人口流失和去库存的压力,但一、二线城市,以及区域城市群内中心城市周边的中小城市与小城镇,由于人口流入、住房消费需求旺盛,预计未来仍将有一轮房地产复苏和回暖周期。

  记者:准备买房的老百姓该如何应对此次房贷收紧?您有何建议?

  倪鹏飞:消费者要根据家庭状况、发展规划和家庭支出的轻重缓急合理规划解决住房消费问题。由于资金收紧将导致购房成本增加和信贷额度受限,我建议购房家庭应该考虑适当缩小购房面积和档次,让消费处在可承受的合理水平,避免贪大求高。目前市场仍处在供需博弈的胶着期,房贷成本增加将间接改善租赁市场供给条件,因此先租后买、持币观望也不失为一种务实之选。

  【嘉宾小介】

  倪鹏飞,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任,中国社会科学院财经战略研究院院长助理,城市与房地产研究室主任,研究员,博士生导师。

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