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社科院倪鹏飞:楼市问题的实质是房地产投资需求过度

——华夏徽商联盟高峰论坛演讲嘉宾

发布时间:2017-03-13 15:51:47文章来源:未知责任编辑:张青
今年以来,楼市出现了一些新的变化。春节期间,深圳上海等楼市成交量都出现大幅下滑。与此同时,大都市圈和热点核心城市周边的城市销售火爆,多地房贷政策相继收紧,部分热点城市降低房贷优惠幅度。…

  今年以来,楼市出现了一些新的变化。春节期间,深圳上海等楼市成交量都出现大幅下滑。与此同时,大都市圈和热点核心城市周边的城市销售火爆,多地房贷政策相继收紧,部分热点城市降低房贷优惠幅度。未来,在紧调控的背景下,房地产市场发展前景如何?拐点在哪儿?两会又将如何定调“楼市”?两会前,记者专访中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞,进行一一解答。

  记者:今年以来,楼市出现了一些新的变化。比如春节期间,深圳上海等楼市成交量都出现大幅下滑。但是从房价来看,热点城市的房价并未有太多松动。您怎么看当前楼市行情?未来会有什么变化?

  倪鹏飞:自去年10月份调控以来,整个房地产形势出现了明显的变化,尤其是成交量的大幅下滑。我认为近期楼市的变化主要有方面:一个是调控方面的原因。本次调控与之前调控最大的区别是采取边调边看,逐步完善的办法,根据形势的变化逐步出台调控措施。第二就是市场方面的变化,2016年销售量相对都比较好,开发商回款好目前不差钱。虽然调控在持续,不少开发商在基于成本压力,处在观望状态,不愿降价销售。同时消费者由于前期透支,加上预期也发生了改变,出现持币待购的观望。这样就导致了销售量大幅下滑,房价变化不多。

  记者:您预计未来房价会呈现什么样的趋势?

  倪鹏飞:总体的判断是未来一年进入调整期,平缓的调整或者是稳步的调整。价格增幅会逐渐下降,到了某些月份,可能个别城市会出现价格下滑。从销售量来看,由于去年创了历史新高,今年的销售量要大大低于去年。

  记者:近期,多个地方两会定调2017年楼市思路,把握严调控和稳市场、防止“大涨大跌”。此前高层会议也提到,确保房价环比不能涨。在这种大背景下,您觉得这种“紧”调控会持续多长时间?未来调控的大方向是什么?能达到预期效果吗?

  倪鹏飞:调控一直在进行,总体上来看还要持续相当一段时间。通过行政等方面的相对简单措施,使房价市场先稳定下来,然后再逐步建立长效机制。在长效机制建立之前,短期内一些的调控措施不会结束。

  记者:自去年中央经济工作会议提出建立长效机制以来,大家都有着非常大的期待。到目前为止,未看到相关措施出台。您觉得从短期行政和政策性调控过渡到长效机制大概需要多长时间,什么时候可能有相关政策出台?

  倪鹏飞:按照中央经济工作会议的决定和要求,今年就要启动长效机制的建设。我相信涉及长效机制的有关部门应该正在加紧研究和制定相关的政策和措施。这些基础改革和创新需要一个过程,但是今年应该在一些方面会有突破。比如金融层面,近期上调多种货币政策工具利率、加强了金融监管,如:资管计划禁投16个城市房产项目等。我相信央行接下来还将进一步建立和完善房地产的宏观审慎监管机制。

  房产税方面,可以加大城市试点。比如1月份,重庆加大房产税征管范围,对“三无人员”首套征收房产税,对外地人口炒房起到非常好的控制作用。这说明房产税机制建设对整个房产市场发展来说有很重要的作用。

  土地方面的,今年以来,国务院出台《关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》,这意味着耕地占补平衡的重启,中央经济工作会议强调实行人口挂钩机制,还有国土部还出台的提高城市存量土地利用效率的多元化供地机制。土地供应的市场机制将逐渐建立。国土部在2016年工作会议时,强调从土地方面建立房地产的长效机制。

  记者:重庆、上海房产税试点了这么多年,但效果似乎不是很好,您怎么看?

  倪鹏飞:关于,房产税目前有一些反对的声音,一方面认为其在法理上存在某些问题,另一方面认为效果不明显。但我认为效果不明显是因为试点城市的征收的范围、力度都相当有限,如果范围扩大、密度提高,相应效果也就明显了。尽管上海、重庆此前的房产税处于初期的阶段,有关的计量研究显示:上海和重庆的房产税对房产市场健康发展还是有积极影响的。房地产税对调节收入、抑制房地产投资和投机都有明显作用。

  比如重庆过去的房产税征收对象:对当地城市居民,只对别墅和高档房征收,这样就范围相当小。对外来“三无”人口,首套房不交税,第二套房开始征税交税。所以总得来说它的力度比较小,涉及的范围也比较小。但是最新的房产税政策调整,对外来“三无”人口首套房也要征税,效果就比较明显了。

  记者:国务院发文支持各地探索房地产税,这是扩大试点的苗头吗?

  倪鹏飞:至少近期重庆和上海都有所调整,采取了一些措施。既然国务院支持课题引进与探索,那么我相信对于一些城市,尤其是房价上涨压力比较大的城市,其他措施也不太得力的城市,应该探索开展。我比较建议深圳率先推出开征房产税,因为深圳是改革开放的排头兵,全国各地制度创新多数都在深圳试点先行成功,然后推广全国。所以,房地产税试点也应该没什么问题。此外,深圳房价上涨的压力特别大。改革开放近40年尤其最初的城市学习模式,深圳实际上学的是香港,全国学深圳,所以开征房地产税也应该是深圳先行。

  记者:近年来,楼市出现的过热与分化,最主要原因是什么?解决这一问题关键措施是什么?

  倪鹏飞: 近年来,在房地产市场饱和后,需求仍然不合常理的强劲增长令人困惑,诸多调控措施对抑制楼市措施作用有限。究其原因,有供给以及供给与需求不匹配的问题,但更主要还是需求端,投资需求过度。

  首先,近年来房地产投资需求过度。规模巨大的全国城乡居民住房投资需求。仔细分析可以发现,在强劲需求的三大构成中,需求侧的消费规模较大但相对稳定,而投机作用大但规模较小。全国城乡居民房地产投资需求,规模巨大而又动力强劲、自由流动而又飘忽不定。改革开放创造了中国发展的奇迹,也使数亿家庭拥有了数量不等的财富。上世纪90年代,这些财富表现为巨量的储蓄,成为推动宏观经济增长的强劲动力,也对经济稳定构成一定的威胁。进入新世纪,巨量储蓄转化为购房投资并通过抵押贷款而数倍放大。户均住房超过一套后(2013年),需求中的投资比例更高了。

  其次,投资需求过度制造了楼市的泡沫与分化。其实,房地产投资需求真实的消费需求。过度投资形成虚假需求,导致供求紧张,制造房地产的价格泡沫(价格远远超过真正的价值)和数量泡沫(供给大大超过真实的需求)。基于盈利性和风险性的权衡及预判,投资需求表现出跨越时空的聚集和变化,有可能引起供需在时间和空间上的错配,土地及住房供给的问题随之加剧,进而加剧了房地产泡沫。与此同时,楼市出现分化。目前人口流出、投资需求乏力的三四线城市,房地产市场供给过剩、价格下跌;而人口流入、投资需求强劲的一、二线热点城市,供给短缺和价格居高不下。

  再次,解决这个问题,一是减弱投资者的内在动力,就是要开征房产税,使投资者有持有的财务压力、甚至无利可图,二是去除投资者的投资条件,就是金融方面的措施,使其投资性购房的在金融支持方面受到约束。

  记者:您刚刚也提到近期金融方面的一些调整。那么,近期央行有上调货币市场工具利率,您认为这对楼市会产生什么影响?

  倪鹏飞:目前在金融方面已出现三个方面调整的迹象。第一是对热点城市贷款利率进行了调整。实际上2016年10月调控以后,这些调控城市的房贷优惠方面基本没变。当时我们就建议提出立即取消一、二线城市房地产贷款的优惠政策,现在将原来优惠的政策取消,实际是对正常合理的房地产贷款调节的回归。

  第二从货币层面进行调整。货币层面即要考虑宏观经济,也考虑国内国际形势的变化。货币政策总基调是在总量平稳增长的前提下,结构方面发生了一些变化。这个政策与制度或者机制相结合的一个措施,即通过让基础贷款市场决定的逆回购、常备借贷便利和中期借贷便利等利率的提升,来调节货币供应的结构。同时,货币市场工具利率的提高传递到下金融机构对居民和企业存贷款环节,当然金融机构可以自己消化不提高利率,也可能出于自己成本盈利的考虑,对居民和企业贷款的利率也可能会发生上调。但这个利率的提高会产生结构性的影响,在传导的时候可能会对资金密集,对利率比较敏感的行业负面影响可能比较大,其中金融和房地产行业首当其冲,因此对房地产市场有比较大的负面的效应。当然它对实体经济影响相对比较小一些,这也是央行采取这个措施必要巧妙或者比较智慧的方面。

  第三是从资金监管方面进行调整。过去我们在政策建议里反复强调的规范楼市的资金来源。房地产过热很大原因是很多金融机构通过所谓的“金融创新”,利用监管漏洞和空隙,绕开金融的监管,违规将资金导入到房地产领域。比如“资管计划”等。所以,最近对16个城市实施“资管计划”项目禁止进入楼市,实际上是清查、规范资金来源。

  总体上在金融层面不完全是收紧,我感觉更倾向于是回到合理应该的水平。要说收紧,仅仅是常备借贷利率稍微有一点提升,但是总体货币总量还是稳定增长的。

  记者:那您认为央行提高中期借贷利率和常备借贷利率,是有意针对房地产和金融市场的吗?和股市的吗?

  倪鹏飞:我认为提高货币市场工具利率可以起到一举多得的作用。一方面从外部来看,美国加息预期增加,人民币贬值压力增大,央行需要适度上调利率进行对冲。另一方面,出于对实体经济的考虑,并未很大调整,更未直接调整人民币存款贷款利率。所以这个调整会产生结构性的影响,既提升了市场利率,又不会影响实体经济,同时又起到抑制房地产的作用,一举多得。

  记者:银行过度收紧房贷后,会不会造成开发商资金链断裂问题,对“稳”楼市是否带来负面影响?

  倪鹏飞:对开发商影响比较大,尤其是对一些中小房地产开发商,过去基本上是通过银行的表外业务,比如基金、信托、资管计划自行拿到资金的房地产商。有些企业通过这种途径拿钱去拿地,资金条件突然一变,对他们构成了很大压力。

  记者:这种压力会不会引起一些公司倒闭,或者引起开发商部分破产,引起银行不良贷款上升,进一步产生更大的负面影响呢?

  倪鹏飞:我认为是有可能的,由于融资的环节非常多,开发企业还不上钱,可能会导致链条的断裂,导致整个链条相关各方出现问题。但这是市场必然的结果,当然要注意将这种情况控制在一定的范围,确保不发生区域性系统性金融风险。

  中国目前金融体系是以银行为主导的,很多融资上面的问题,最后都会传导到银行体系层面上。我认为房地产价格如果出现较大波动的话,无论是破产、倒闭还是重组,都可能产生一些不良债务和资产。

  所以,目前调控需要边调边看,谨慎逐步进行,不能出现房价大幅下降,进而楼盘烂尾和企业破产倒闭,同时积极支持重组和并购。

  记者:2016年,房地产增加值占GDP的比重是6.5%,而加上房地产带动的其它产业的发展,房地产对经济的贡献还要大得多。自去年930新政开始,楼市进入紧调控阶段,预计今年房地产开发投资逐步放缓。那您觉得,房地产行业的冷淡甚至下滑会给今年经济带来什么挑战?

  倪鹏飞:过去房地产行业对经济增长起到了非常重要的作用。第一,客观上,目前或者将来还希望房地产发挥那么大的作用已经是不可能了。即使采取刺激的政策,那它也越来越是强弩之末。所以要抛弃用房地产来救宏观经济的幻想。第二,如果还要用房地产来刺激经济会带来很大的负面影响。第三,当前宏观经济出现了一些积极的因素,虽然经济下降的压力还在,但至少我们对经济增速下线有底了。再加上我们对宏观经济增长又有了新的认识,提高了经济增速下滑的容忍度。目前经济处在接近见底的水平,房地产投资下滑会对经济增长有拖累,但是相信支撑经济增长的新的积极因素,正在抵消房地产拖累,支持宏观经济稳定向好。

  记者:您刚刚也提到一个“客观上”的不可能,能解释一下吗?

  倪鹏飞:这是显然的,2013年城镇居民的住房面积达到人均33平米,户均一套,标志着中国住房已经从短缺进入饱和状态了。按照我们的预判,2013年出现了第一次的拐点,房地产投资增长速度由加速转向减速的拐点。接下来增长还将持续一段时间,投资可能会在2025年之前出现真实消费下降,即房地产投资或者是房地产建设的绝对量会下降。在这个过程中,如果各地总量在某一时段增长过高,将透支未来的房地产供给和投资。总之,未来房地产投资不可能像之前那样的高速了。过去房地产投资与房地产的销售增长或者房价增长,幅度大致相当。但是,去年尽管房价增长了12%以上,房地产销售量增加超过30%,但房地产投资仅增长了7%左右,。2015年更是接近0%。这就反映无论采取什么刺激措施,投资再也达不到之前的水平了,而且过度刺激只会刺激交易量(包括存量交易)、抬高房价。

  记者:目前,国务院提出1亿非户籍人口在城市落户方案,“新市民”和城镇化对房地产发展会带来哪些促进作用?您认为更多有利于一二线房地产发展还是三四线城市去库存?对房地产未来发展还有多少空间?

  倪鹏飞:为什么判断2025年房地产行业达到最低,出现真实消费下降。因为在这之前很长一段时间还有新增的需求。虽然新增的需求在增加,但是这些新增的需求、新市民,有很大一部分也要到一、二线城市周边来,但是更多可能会选择三、四线城市。而三、四线城市住房的供给大大过剩,所以“新市民”实际上是逐渐来吸收三四线地区的库存。目前一、二线城市没有库存,考虑到一二线城市人口持续增加,应该按照增加一二线城市的住房供给。

  记者:针对三四线城市的高库存状态,您还有什么建议?

  倪鹏飞:去库存实际上不太复杂,对这个问题我们前年做了比较深入的研究。第一,首先从供给的层面来看,要减少供给,在保证不增加新供给情况下去库存。去年上半年就出现这样的情况,地方政府为了解决财政压力的问题,为了GDP增长,大力招商和鼓励开发企业去进行房地产投资。所以导致库存的增量比销售量还要多。

  第二,增加需求。吸引农民工或者农村人口,特别是在一、二线城市、沿海城市就业的农民工人口回到家乡三四线来落户。所以,要改善地区基础设施、公共服务,就业创业的条件,使得新市民在这些城市有就业和创业的机会。这样也就可以吸引他们安居乐业,购买住房。

  记者:如果是采用这些方法,您认为去库存需要多长时间?

  倪鹏飞:我们做了一些测算,一般的城市需要4-5年。但是对于行政级别特别低、远离中心城市和城市群的中小城市,有些库存比较大的,可能还需要更长的时间。也许有些城市、小镇库存永远去不了。

  记者:对于目前市场普遍认为的“价值洼地”的地方,比如重庆,怎么稳住当前的楼市,您有什么建议?

  倪鹏飞:不能说是“价值洼地”,我的理解是这些地区的房地产泡沫相对小一些,或者没有泡沫。部分区域可能因为一些概念或者投资机会,被开发商和市场发现后容易被炒作起来,这就导致了一些地区经济机会到来,潜力还没有释放,房价就先涨起来了,反而使其的经济发展十分被动。最早比如海南,“旅游岛”一提出来,被市场炒作,房价就快速上涨,还比如京津冀的保定,以及环京津周边。针对这种情况,我认为应从两个方面着手,一个是政府不能“乐见其成”,要实施干预,采取措施阻击或打击扰乱市场的炒作行为干。政府之所以“乐见其成”,任其涨价,因为房价一上来,土地就卖出去了,财政收入也上去了,短期获得很大好处。对此,第一,要有正确的认识。实际上,长期看来,住房成本、用地成本的上升对老百姓生活和长期经济发展负面影响很大。

  第二,要规范从严,完善市场机制,对扰乱市场的行为要采取效用最大的措施,同时运用金融、税收、行政和法律几个手段。重庆就是打击房地产投机最好的案例,采取多方面措施后迅速稳定了预期,阻击了投机行为。所以,无论是从全国还是每个城市来看,是不是要建立一个针对市场炒作投机行为,完善各方面的机制和工具和完善调控的应急机制,这是值得考虑的。

  记者:目前在土地层面有几个新政策,一个是“耕地占补平衡”又重新提出来了,另一个是开展建设用地转让出租的二级市场。您认为会带来多大效用呢?

  倪鹏飞:去年出现房地产行业局部过热的一个重要原因是由于经济的分化导致人口流动的分化,使得房地产市场需求出现了分化,但由于土地供应指标的行政性分配,需求大的城市供应少,需求少的城市供应多,从而导致了供需错配。中央经济工作会议,提出建立人地挂钩的土地供应机制。我认为:首先,从全国城市之间来看,要建立占补平衡和人地挂钩的两大机制,这样不仅土地供需实现平衡,而且实现人地挂钩的区域间利益补偿,既有利于效率又有利于公平。

  第二,在城市范围内,推动农村集体建设用地入市以及开展建设用地转让出租的二级市场,既加大了供给,盘活了城市建设用地的存量,又引进了多元化的市场竞争。一方面可以土地能够合理优化地应用,发挥最大效用。另一方面可以调整结构,原来公共用地、工业用地比较多,住房用地比较少的,现在可以通过这个措施调整结构,增加一、二线城市的供地。从两个层面来采取措施既能解决由于土地供应的限制或者宽松,导致的住房供需错位和匹配问题,又能解决房地产市场分化的问题。

  记者:您认为今年政府工作报告会对楼市有新的提法吗?

  倪鹏飞:我认为,首先是住房保障、棚户区改造会加大力度。此外,对于长效机制的建立、解决新市民住房问题,发展租赁市场,对于从金融和土地政策的层面调控,促进整个房地产市场的稳健发展,可能都会有所强调。

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